Alquileres porteños: en agosto volvieron a ganarle los precios a la inflación

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires cerró agosto con su menor incremento mensual del año: 1,5%, una cifra que quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período. En el acumulado de 2026, los contratos acumulan una suba de 19,2%, también inferior al incremento general de precios, que se ubica en torno al 21,5%. Vamos a los números: esa diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa la primera pérdida real de los alquileres contra la inflación en lo que va del año, un dato relevante en un mercado que durante 2024 y 2025 había acompañado —e incluso superado— al índice de precios al consumidor.

En la comparación interanual, la suba alcanza el 29,9% (Zonaprop). Sin embargo, al contrastar con agosto de 2025, el comportamiento muestra matices según el tipo de unidad: los monoambientes y los departamentos de dos y tres ambientes presentaron incrementos similares, aunque con una leve ventaja de los más chicos en términos relativos. El precio promedio de un monoambiente se ubica en $771.871 por mes, un dos ambientes alcanza $886.527 y un tres ambientes llega a $1.196.413, siempre según el relevamiento del portal inmobiliario.

Las diferencias entre barrios

El precio medio de los alquileres esconde marcadas diferencias según la zona de la Ciudad. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguido por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el extremo opuesto, Lugano ofrece el valor más bajo: $654.776 por mes, por debajo de Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780). La brecha entre el barrio más caro y el más barato supera el 91%, una distancia que se explica tanto por la ubicación como por la calidad constructiva y la oferta de amenities.

Al comparar agosto de 2026 contra el mismo mes del año anterior, los incrementos más fuertes se concentraron en barrios de clase media de la zona oeste y sur: Villa Luro lideró con 38%, seguido por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, los barrios con menores subas interanual fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), lo que sugiere un proceso de convergencia de precios en zonas donde históricamente los valores habían quedado rezagados.

Oferta en aumento y rentabilidad

La oferta de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto. Según Zonaprop, el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, con un punto de quiebre claro en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes. Esa mayor disponibilidad ejerce una presión a la baja sobre los precios y ayuda a explicar por qué los alquileres perdieron contra la inflación en el acumulado del año.

Para los propietarios que evalúan la conveniencia de poner un inmueble en el mercado, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera el ranking de rentabilidad con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, la relación más baja de la Ciudad.

Compraventa: más operaciones, menos créditos

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires). No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que confirma que la recuperación del mercado inmobiliario se sostiene casi exclusivamente con ahorros propios y no con crédito bancario.

El indicador a seguir en las próximas semanas es la evolución de la oferta de alquileres y su impacto sobre los precios: si la disponibilidad continúa expandiéndose al ritmo actual, la brecha entre alquileres e inflación podría ampliarse en los próximos meses, consolidando el cambio de tendencia que began a observarse en agosto.