Venta ocasional de propiedades en CABA: qué impuestos ya no se pagan y qué gastos siguen vigentes

El precio de venta de una propiedad dejó de ser el único componente relevante a la hora de calcular el costo total de una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque el fisco nacional dio de baja tributos que pesaban sobre el vendedor, la transacción todavía arrastra una serie de erogaciones que pueden modificar de manera sustancial el presupuesto original de quien compra o de quien decide desprenderse de un inmueble.

Los tributos que ya no se aplican

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) quedó eliminado a mediados de 2024, tal como detalla el material de base. Gravaba con una alícuota del 1,5% el precio de venta de los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018. En una operación de US$100.000, el tributo equivalía a US$1.500, un monto que ahora deja de formar parte del cálculo. Para los inmuebles comprados desde 2018 en adelante regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios (fuente: declaraciones recogidas en el artículo original). El alcance tiene un límite preciso: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

En concreto, el alivio fiscal se aplica exclusivamente al vendedor ocasional, y no a cualquier operación de compraventa. Quienes operan de manera profesional en el sector deben liquidar el tributo correspondiente como cualquier otra actividad económica.

Los costos que se mantienen

Vamos a los números del lado de los gastos que subsisten. Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes (fuente: criterios generales del mercado mencionados en el material). Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, al presupuesto se suman la tasación del inmueble, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria por el otorgamiento del préstamo.

El otro componente central es el Impuesto de Sellos. Tapiola explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% y que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que la fuente situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, de acuerdo con la misma explicación, lo que vuelve a poner sobre la mesa la incidencia de la ubicación y del valor del inmueble en el costo final de la operación.

Comparación con un año atrás

Quien vendió una propiedad adquirida antes de 2018 en la Ciudad de Buenos Aires enfrenta hoy un escenario distinto al de mediados de 2024. Mientras que hace algo más de un año todavía debía calcular el 1,5% del ITI sobre el precio de venta, hoy ese concepto ya no integra la liquidación. Para una operación de US$100.000, el ahorro directo se ubica en US$1.500, una magnitud que cambia la composición del ingreso neto del vendedor. En el caso de los inmuebles comprados desde 2018, la modificación se aprecia en el impuesto cedular: la alícuota del 15% sobre la ganancia ajustada dejó de aplicarse para las ventas ocasionales de personas físicas, con lo que grava la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra actualizado por inflación.

El cuadro general muestra que la venta ocasional de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires se simplificó desde el punto de vista fiscal, pero no se volvió gratuita. Las comisiones, los honorarios profesionales y el Impuesto de Sellos continúan determinando el desembolso real de la operación. Indicador a seguir: el valor de la exención de Sellos para primera vivienda en CABA, que la fuente actual sitúa en aproximadamente $220.000.000 y puede modificarse por actualizaciones oficiales a lo largo del año.