En la Ciudad, el metro cuadrado se encareció casi 15% en lo que va del año y reconfiguró el mapa de la vivienda nueva

Comprar un departamento amplio en la Ciudad de Buenos Aires se volvió, en los primeros siete meses del año, una operación más cara que a comienzos de 2026. El valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento cercano al 15% en apenas medio año, de acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA). Para diciembre, las estimaciones del sector consultadas por este medio proyectan que la cifra podría escalar hasta 1.874.364 pesos por metro cuadrado.

Ese encarecimiento no se explica únicamente por el precio del suelo: la construcción también acumula presión. Vamos a los números. Según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APyC), el costo integral de edificar —que contempla materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas— alcanzó en julio los 2.286.170 pesos por metro cuadrado. En lo que va del año, la suba acumulada es de 14,61%, mientras que la comparación con igual mes del año anterior arroja una variación interanual de 23,37%.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Ante ese cuadro, las empresas desarrolladoras ajustaron su estrategia comercial. La oferta nueva dejó de girar en torno al departamento familiar de tres ambientes y pasó a privilegiar tipologíascompactas de uno y dos ambientes, compensadas con una batería creciente de amenities en las áreas comunes. Gimnasios, terrazas verdes, parrillas, salones de usos múltiples y espacios de coworking se incorporaron al paquete estándar de los emprendimientos que se lanzan en la Ciudad.

En otras palabras, si cada metro cuadrado privativo resulta más costoso, el metro cuadrado compartido opera como contrapeso: una unidad de 40 metros cuadrados puede incorporar, a través del consorcio, varios cientos —e incluso miles— de metros cuadrados de uso colectivo. Esa ecuación redefine, en los hechos, qué se entiende por acceder a la vivienda propia en el mercado porteño.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

El ejecutivo agregó que la demanda de monoambientes creció de manera pronunciada en los últimos meses y que la tendencia trasciende las fronteras locales. La caída de la natalidad, el aumento de hogares unipersonales y la mayor frecuencia de divorcios moldean, en su lectura, un mercado en el que las viviendas pequeñas ganan protagonismo. Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto, completó.

“El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades.”Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento

• Metro cuadrado en CABA: de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, con proyección de 1.874.364 pesos en diciembre (IDECBA y estimaciones del sector).
• Costo integral de construcción: 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con suba de 14,61% en 2026 y de 23,37% interanual (APyC).
• Tipología predominante: unidades de uno y dos ambientes con amenities como gyms, terrazas, parrillas, SUM y coworking.
• Demanda: crecimiento del segmento de monoambientes impulsado por hogares unipersonales, parejas sin hijos y quienes migran del alquiler a la propiedad propia.

De cara a los próximos meses, el indicador a seguir será la evolución del costo integral de construcción que publica la APyC, ya que su dinámica mensual permite anticipar movimientos en los precios de lanzamiento y en la composición de la oferta. Si esa variable mantiene el ritmo de suba superior al 2% mensual que registra desde principios de año, la presión sobre los desarrolladores para profundizar el esquema de unidadescompactas con amenities continuará, y la lógica de comprar metros cuadrados compartidos en lugar de metros cuadrados propios se consolidará como la regla —y no la excepción— del acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires.