La oferta de departamentos en CABA se reconfiguró en casi un siglo: superficies que se redujeron a la mitad y cocheras que dejaron de incluirse en el precio

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires atravesó una reconfiguración profunda a lo largo de casi un siglo, con una caída marcada en la superficie cubierta, una menor cantidad de ambientes y un cambio en el tratamiento de las cocheras dentro del precio publicado. Así lo describe un informe elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta y los ordenó según el año de construcción de cada unidad.

La empresa tomó como base avisos activos del portal y los segmentó por década de edificación. La muestra, según detalla el estudio, permite describir las características de la oferta vigente y observar diferencias entre las distintas generaciones de viviendas que componen el parque construido de la ciudad.

Vamos a los números: superficie, ambientes y cocheras

El indicador más elocuente del informe es la superficie cubierta mediana. Para las unidades construidas desde 2020, esa mediana se ubica en 46 metros cuadrados, mientras que para las edificadas en la década de 1930 alcanza los 102 metros cuadrados. La diferencia, de 56 metros, equivale a una reducción interanual acumulada del 55 por ciento. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorrido: pasó de cuatro a dos.

Al comparar con el mismo mes del año anterior, la tendencia muestra que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período estudiado. Tras una etapa en la que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 presentaron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

La diferencia en las cocheras afecta de manera directa qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento en el mismo tramo.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² en los años 30, contra 46 m² desde 2020 (caída del 55%).
• Ambientes: la mediana pasó de cuatro a dos.
• Monoambientes: del 1,9% de los departamentos de los años 30 al 35% de los de la década de 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% entre los mismos períodos.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Cocheras opcionales o separadas: del 2% al 14% en el mismo tramo.

La composición por tamaño refleja el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2 al 9,4 por ciento.

Las diferencias por barrio

El estudio también desagrega los resultados por barrios y allí las bregas se amplían. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados de superficie mediana, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En la vereda opuesta, las caídas más moderadas se observaron en Villa Devoto, con un 6 por ciento; Villa del Parque, con un 8,5 por ciento; y Villa Urquiza, con un 9,6 por ciento.

El cuadro general, según describe el relevamiento (Mirando.ai), configura una oferta porteña en la que predominan unidades más reducidas, con menos ambientes y con servicios como la cochera cada vez más segregados del precio base. A la espera de los próximos reportes, el indicador a seguir será la evolución de la superficie mediana en las construcciones de la década de 2020 y el porcentaje de avisos que mantenga la cochera fuera del valor publicado.